Identificação

Nesta seção apresentamos a consolidação das informações identificadoras básicas do imóvel analisado neste Estudo de Viabilidade Técnica e Legal (EVTL), que servirá de referencial para a tipologia da obra pretendida.

Introdução

Objetivo do Estudo

Esse Estudo de Viabilidade Técnica Legal (EVTL) tem como objetivo principal identificar e analisar os requisitos e condicionantes técnicos, legais e documentais para a reforma interna a ser realizada na edificação em estudo, para abertura de uma nova filial SWIFT no município de São Paulo, estado de São Paulo, garantindo sua conformidade com as legislações vigentes aplicáveis. Busca-se fornecer um panorama completo das exigências a serem cumpridas, bem como antecipar potenciais desafios e propor soluções para a viabilidade do projeto.

Contextualização do Empreendimento

O presente EVTL se refere a implantação de uma nova filial SWIFT que estará localizada na Rua das Palmeiras Nº 147 e 151, Vila Buarque, São Paulo/SP, CEP: 01226-011, caracterizada como estabelecimento comercial. O objetivo é analisar a área escolhida conforme permissividade e parâmetros urbanísticos do município, para entendimento sobre a possível viabilização da implantação requerida.

Metodologia Utilizada

A elaboração deste Estudo de Viabilidade Técnica Legal seguiu uma metodologia estruturada que incluiu os seguintes pilares estratégicos:

• Consulta Documental: Análise detalhada de matrículas de imóveis, certidões fiscais, planos diretores municipais, leis de zoneamento, códigos de obras e normas técnicas correlatas nos âmbitos municipal, estadual e federal;

• Análise Técnica: Avaliação da infraestrutura urbana existente e o potencial construtivo do terreno em face das necessidades de layout da nova loja;

• Análise Legal: Verificação da aplicabilidade das normas vigentes e exigências técnicas de cada órgão público regulador.

Caracterização do Imóvel

Localização

A edificação comercial em análise está localizada na Rua das Palmeiras Nº 147 e 151, no bairro da Vila Buarque, pertencente ao município de São Paulo/SP, sob o CEP: 01226-011. A região é provida de infraestrutura completa, com alta densidade urbana e fluxo de pedestres expressivo.

Quadra Fiscal

Conforme consultas oficiais realizadas junto ao portal Geosampa no dia 22/05/2026, o lote está formalmente localizado na Quadra Fiscal F019, Setor 007 e Lote 0028, conforme mapeamento cartográfico municipal.

Fachada

A fachada do imóvel comercial objeto deste laudo apresenta uma entrada consolidada no pavimento térreo, ideal para a padronização visual da marca Swift, sem prejuízo à estrutura dos pavimentos superiores de uso residencial existentes no condomínio misto.

Premissas

Nesta seção, estabelecemos as premissas urbanísticas, fiscais, ambientais e de preservação patrimonial fundamentais para balizar o desenvolvimento técnico do licenciamento da nova loja Swift.

Check List Documental

Documentos Recebidos

A análise jurídica e técnica documental partiu do exame criterioso dos seguintes títulos recebidos: IPTU 2026, Matrícula de Registro de Imóveis Nº 31.862 (com visualização emitida em 28/04/2026), e Certidão de Dados Cadastrais.

Documentos Obtidos

Visando dar robustez ao laudo, foram extraídos novos documentos complementares oficiais: Cadastro de Edificações (CEDI) sob Contribuinte 007.019.0028-8 (emitido em 21/05/2026), Certidão de Inexistência de Tombamento, Certidão de Zoneamento de Uso e Ocupação, e Certidão Conjunta Negativa de Débitos.

Quadro Comparativo

Compilamos abaixo a conciliação das áreas do terreno e construídas informadas nos diferentes cadastros e títulos públicos, demonstrando a perfeita compatibilidade documental para fins de aprovação do projeto.

Regularidade Documental

Divergências de Área: Conforme análise analítica dos títulos municipais (IPTU e CEDI), verifica-se que não há nenhuma divergência de áreas do terreno ou de edificação, registrando-se de forma idêntica 388,00m² de terreno e 938,00m² de área total construída.

Débitos Tributários: De acordo com a Certidão Conjunta Negativa de Débitos emitida no dia 21/05/2026, o imóvel está integralmente REGULAR, não havendo dívidas tributárias inscritas junto ao erário municipal de São Paulo.

Legislação Urbana Incidente

Macrozoneamento

De acordo com o Plano Diretor Estratégico (PDE) do Município de São Paulo (Lei nº 16.050/2014, revisada pela Lei nº 17.975/2023), o imóvel está inserido em uma Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, caracterizada por apresentar grande diversidade de usos, potencial construtivo incentivado e vocação natural para receber novos empreendimentos comerciais.

Zoneamento

Zona: ZEU – Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana. Trata-se de porção territorial com alta densidade demográfica e excelente infraestrutura de transporte coletivo. O zoneamento ZEU incentiva o uso comercial no pavimento térreo.

Conclusão

Após detido exame jurídico-documental e criteriosa análise urbanística e técnica em face da legislação do município de São Paulo/SP, concluímos que a implantação da nova loja Swift no lote comercial na Rua das Palmeiras Nº 147 e 151 é TOTALMENTE VIÁVEL, sob as seguintes premissas técnicas:

1. O uso pretendido de comércio varejista de carnes (CNAE 47.22-9-01) está plenamente classificado na categoria nR2-3, sendo expressamente PERMITIDO no zoneamento ZEU (Eixo de Transformação Urbana);

2. A regularidade edilícia da edificação comercial está comprovadamente respaldada pelo CEDI, registrando 938,00m² de área construída totalmente regularizada;

3. Não há qualquer incidência de desapropriação, faixas não edificantes, restrições ambientais (APP) ou tombamento cultural que interfira no desenvolvimento do layout interno de reforma comercial pretendido;

4. Fica atestada a desobrigação de novas vagas de automóveis e recuos frontais em face da legislação vigente e o porte consolidado do lote urbano existente.